樓市的“熱金時刻”
兩年前說是“白銀時代”，咋最近樓市金子味這么重？且有點燙手……
“
兩年前，萬科總裁郁亮在《人民日報》刊文稱，房地產(chǎn)行業(yè)不再是彎腰即可拾黃金，錢不再那么好賺，樓市正式進入了“白銀時代”。
郁亮當時并沒說白銀時代能持續(xù)多久……
”
作者：
黃博陽、高暢
南京、蘇州、合肥、廈門四個二線熱點城市，今年來房價漲幅和銷售可以媲美四大一線城市，被冠以樓市“四小龍”之稱。
梳理國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)不難看出，從今年4月份開始，廈門、合肥、南京三城牢牢占據(jù)新房價格漲幅前三甲，蘇州未被納入70城市房價統(tǒng)計，但漲幅亦是驚人。
不僅如此，今年樓市去庫存的步伐明顯加快，以至于房價漲幅前三甲的去庫存周期縮短到半年甚至2個月以內(nèi)——從數(shù)據(jù)上出現(xiàn)“存銷不足”的境況。
回望兩年前，“存銷不足”簡直是如夢一樣的詞匯。
2015年1月15日，廈門全面取消限購，成為除三亞外，最后一個取消限購措施的非一線城市。數(shù)據(jù)顯示，截至截至2014年底，廈門商品住宅庫存總量達到了1083萬平方米，同比增加了22萬平方米。當時有人按照年均銷售370萬平方米來計算，廈門需要35個月時間才能完成去庫存周期。
然而35個月才過了一半，2016年8月31日廈門再次宣布限購。事實上，在取消限購的同年后半段，廈門房價開始新一輪快速上漲行情，到了2016年更曾登上房價漲幅榜首，與南京、合肥、蘇州一較“高下”。當時370萬平方米一年的成交量標準也已動搖，雖然2015年全年廈門市全年銷售量為350萬平方米，但這一數(shù)字僅在2016上半年就刷到了280萬平方米。
——如果說2014全年和2015上半年的去庫存之路是用“走”的，無疑2016年是“一路小跑”，兩年前房地產(chǎn)市場的低迷猶如過眼云煙。
2014年4月起，南寧打響了限購“松綁”的第一槍，全國多個城市陸續(xù)跟進，完全或部分放開限購政策。2015年，在剛需、改善型需求和樓市去庫存的多重因素下，房地產(chǎn)市場慢慢走出低谷，房價抬頭趨勢漸現(xiàn)。
進入2016年，全國樓市火熱，“地王”頻現(xiàn)，重點二線城市房價飛漲。目前，南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房價已經(jīng)超過上一輪房地產(chǎn)周期高點。
而更需要關注的是“買房預期”。面對快速上漲的房價，購房者普遍存在焦慮心理，而這種情緒間接助推了房價的上漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，焦慮情緒會引起購房者“恐慌”，所以房地產(chǎn)調(diào)控必須改變預期。
記者對比發(fā)現(xiàn)，多個出臺限購措施的二線城市大多房價漲幅較高漲速較快，作為本輪首個出臺收緊政策的城市廈門，其2016年7月房價環(huán)比上漲4.6%，同比漲幅達到39.6%。
7月9日，廈門出臺信貸收緊政策，并在9月加碼限購政策；8月12日，蘇州通過提高貸款門檻進行限購；合肥和南京運用地價房價監(jiān)管和提高首付門檻“組合拳”，具體措施包括加大土地供給、嚴控區(qū)域樓王、設置房價管控標準等。
事實上，樓市過熱的端倪從信貸數(shù)據(jù)中亦可看出。此前亮相的銀行業(yè)半年報中，中、農(nóng)、工、建、交五大行總計投放各類貸款27366.73億元，其中房貸就高達14534.14億元，房貸占全部貸款的比重已經(jīng)過半。張大偉認為，本輪收緊調(diào)控的城市政策依然以約束信貸與購買資格為主，從力度看，也基本都是屬于漸進加碼。
南京，2014年9月22日取消限購，2016年8月1日南京上調(diào)首付比例；
合肥，2014年8月1日取消限購，2016年7月份開始實行“限貸”；
蘇州，2014年9月26日取消限購，2016年8月12日起亦發(fā)布通知開始“限貸”；
廈門，2015年1月15日取消限購，2016年8月31日重啟限購，完全回歸18個月前。
從2014年三季度紛紛取消限購，到近三個月“限貸”、“限購”再度收緊，中國房地產(chǎn)以往的調(diào)整周期，在被稱為二線“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。
早在2015年尾便有包括中金地產(chǎn)、中信建投等多家調(diào)研機構認為，由于政策的相對寬松和一線城市的“溢出效應”，釋放了除剛需之外更多樣的需求，2016年“類一線”城市會呈現(xiàn)量價齊升。今日的火爆雖然驗證了當時的判斷，但這是否可以說明房地產(chǎn)在時隔不到兩年又將進入新的周期呢？
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從未來的庫存去化周期來看，截至6月底，70個城市新建商品住宅存銷比為11.0，說明市場需要用11個月的時間消化這些庫存。
盡管上半年一線城市熱的發(fā)燙，二線火的不行，但在70個統(tǒng)計城市中仍有26個城市的庫存規(guī)模不降反升。包括沈陽、大連等區(qū)域經(jīng)濟陷入困境的部分二線城市雖然庫存去化有所進展，但消化周期仍高達20個月乃至更高。對于產(chǎn)業(yè)吸引力較低、人口凈流出的三、四線城市來說，房地產(chǎn)的去庫存依舊是一個艱難的課題。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松曾公開表示，中國的居民杠桿率近年來增長非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數(shù)字估計會超過43%，達到44%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。
新華社早前發(fā)表的評論文章中曾明確指出，加杠桿只會導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過度向一二線城市集中，既使得熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。
張大偉也指出，政策實際執(zhí)行的力度低于之前市場預期。雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始。類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價格上漲過高過快的城市，未來去杠桿或將成為主流政策取向。
在中央政治局工作會議定調(diào)“嚴控資產(chǎn)泡沫”的政策背景下，一系列針對房地產(chǎn)領域的“去杠桿”政策正在密集出現(xiàn)。在多個熱點城市調(diào)控“組合拳”中，紛紛出臺了限貸政策。
未來這些城市調(diào)控政策的走向也引起市場各方的關注。張大偉認為，過去全面寬松的房地產(chǎn)調(diào)控趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，隨著市場分化，政策也開始明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。未來還有多個城市可能會升級調(diào)控政策，不僅僅是分城施策，更多的將會升級到“一城一策”。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌接受記者采訪時認為，由于分化情況的出現(xiàn)，個別房價漲幅過快過高的城市可能還會出臺收緊政策，但是大部分城市還是處于“去庫存”的狀態(tài)。
顧云昌表示，目前房地產(chǎn)發(fā)展的主要責任已經(jīng)落到地方政府，由各地政府根據(jù)當?shù)厍闆r出臺相關政策。他認為，房地產(chǎn)調(diào)控要注重供需兩端同時發(fā)力，其中供給側包括控制土地供應量和供應節(jié)奏。
對于老百姓而言，剛剛以為進入了“買家市場”，誰知才時隔多久便又要為了“買不買房”而焦慮不已。“為房領證、為房離婚，皆真愛也”的哭笑表情在真實世界上演。歸根結底，還是老百姓對因為錯過購房時點而導致未來貧富差距的深深不安。
在整體樓市冷熱不均、部分困局地區(qū)積重難返的情況下，各級部門、政府及時出手，希望通過行政和市場之手，讓住房市場實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。
近期，住建部發(fā)布了貫徹《法治政府建設實施綱要（2015-2020年）》實施方案，強調(diào)根據(jù)房地產(chǎn)市場分化實際，堅持分類調(diào)控，因城施策，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
從信貸數(shù)據(jù)和投資流向來看，資金的熱情或許還會傳染到更多具備崛起能力城市的房地產(chǎn)市場中去。大家買房不買房、哪個時點買房、買不到房、買不起房的“老糾結”也隨著這股熱流向更多“新城市”擴散。
銀河證券首席總裁顧問左小蕾近期便指出，中國經(jīng)濟現(xiàn)在較大的風險就是不夠“實”，這會導致產(chǎn)業(yè)空心化，帶來資本市場的泡沫。
因此，施什么策、怎樣施策，考驗著各地政府的智慧。如何在完成樓市去庫存的同時，帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，避免經(jīng)濟“脫實向虛”，避免樓市再度回歸到狂熱時代，是許多城市面臨的棘手現(xiàn)狀，而每個地區(qū)的答案也有所不同。
“熱金時刻”正值，但“白銀時代”其實并未真正走遠。樓市“四小龍”的出現(xiàn)，只是在去庫存的大背景下的一節(jié)“樂曲”。
樓市周期性調(diào)整仍將繼續(xù)，百姓的焦慮仍在，不曾更改。
