最新通過的民法典中，有關物業的表述擲地有聲，既內涵豐富又態度鮮明，回應了長久以來群眾的普遍呼聲，為今后與物業相關的矛盾糾紛處置指明了方向。

　　浙江省杭州市蕭山區首個“未來小區”利用物聯網技術提升物業服務水平 黃宗治/攝

　　這些年，我國城市化進程加快，由物業公司管理的商品房小區成為城市主流居住模式。小區業主與物業的矛盾逐漸上升為基層治理的難點與痛點。在中國裁判文書網上輸入“物業”這一關鍵詞，相關搜索記錄竟達358萬余條，其中與物業管理相關的超過76萬條。

　　日常工作消極怠工，無法提供與物業費相匹配的服務，導致小區環境臟亂差；小區公共空間被肆意侵占牟利，在公共場地劃上停車線就能堂而皇之地收取車位費；電梯間、公共走廊廣告展位出租后收入用途不明；鄰里小摩擦反映到物業后被推諉，直至演化為暴力沖突……提起部分物業的所作所為，不少群眾一肚子苦水。大多數情況下，一些業主即便對物業服務不滿、收費存疑，但為了避免“有家難回”，本著“多一事不如少一事”的處事原則，不得不硬著頭皮繼續繳費。

　　難道就沒有部門能管一管嗎？答案當然是有。各地大都設有物業辦，針對物業服務全流程，有一整套規章制度。然而，與制度的完善形成鮮明對比的是，業主在與物業出現矛盾時，鮮見物業辦在矛盾調處中扮演重要角色。訴諸法律成為業主最后不得已的選擇。

　　作為小區群眾自治組織的業委會通常被寄予厚望。不過從實踐操作層面看，多數小區業委會成立的過程，并非一帆風順。即便歷經坎坷成立了業委會，在物業出現違約的情形下，業委會根據相關條款行使基本權利終止雙方關系，換一家新的物業公司，卻往往極為艱難。業主與物業在市場經濟條件下雙向選擇，關系本來清晰明了，但“換不掉的物業”既令人費解，又讓人無奈。

　　物業服務失職、缺位，帶來的危害不容小覷。小到臟亂差降低居住舒適度，大到群租房隱患、偷盜頻發、電梯年久失修等直接威脅業主的生命財產安全。居民小區大小矛盾不斷，給基層治理體系和治理能力現代化帶來挑戰。小區物業服務到位，不但可以讓業主住得舒心，還能將小矛盾就地化解，讓小區成為城市基層治理的“前哨”。

　　民法典中有關物業的表述，與群眾的呼聲相契合，其出爐令人歡欣鼓舞。當然，面對物業長久以來的沉疴積弊，指望一蹴而就解決所有問題并不現實。在民法典勾勒出制度設計框架的基礎上，更需要物業辦、居委會等相關部門真正履職盡責、令行禁止，落實嚴格的監管舉措，將物業普遍存在的違規操作關進制度規范的“籠子”，促使物業回歸服務的初心。

　　近幾年，有關取消物業的呼聲不絕于耳。在沒有找到更好的替代服務方式之前，物業仍有其存在的價值和必要。新冠肺炎疫情暴發以來，大多數物業能夠與政府部門、志愿者聯手，形成基層阻擊病毒傳播的堅強堡壘，成績值得肯定。更何況現實生活中也確有不少物業兢兢業業、服務有方，深得業主信賴，不應將其“一刀切”對待。

　　在當前，真正落實物業“能進能出”，是提升物業服務質量的關鍵之舉。當物業服務確實難以滿足小區絕大多數業主的需要時，業委會就有權行使“彈劾”權，通過更換物業保障業主的共同利益。業委會權利的順利行使，又有賴司法機關、物業辦等多方的共同呵護與支持。只有參與各方各司其職，民法典中有關物業的條款才能落地開花；物業沉疴去除，業主與物業也才能實現和諧共處，從而夯實基層治理的基礎。（毛振華 刊于《半月談內部版》2020年第7期）

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責任編輯： 王佳寧